文 / 易文仁 文聖診所 買房子的過程，像極了愛情。 在對的價格，買到好房子，不一定能夠大富大貴，但起碼能夠安身立命。 醫師這個行業，比起一般人，成熟的晚，掙的又是辛苦錢！所以更要好好的把賺來的錢分配好！一般資產配置不外乎，股、債、房！所以，做好功課，買一棟價格合理的房子，也算是一個好的投資理財！ 買賣房地產注意的事情，不外乎下面幾個面向： 1總體經濟- 全球無限QE的資金狂潮 德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理，套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場，這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊，在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門，造就全球資金泛濫，資產價格上漲。所以後續觀察資金流向，是重要的課題。 圖一: Fed總資產規模與GDP占比 2.房地產特有僵固性- 以新光三越中港店為例 華人的傳統觀念「土斯有財」，有錢就會購入不動產，房地產就會有僵固性，一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年，在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元，土地價格約落在20至30 萬元，如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元，20年來房價就翻漲了12倍，潛力驚人。當然若從日本看臺灣，少子化影響下，如何挑選好房子就顯得很重要。 NO.1: 地段（location) 臺中市除了七期（市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百）以外 8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14）其實基本上都是二線地段 NO.2::建商（品牌） 臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一后 ！ NO.3產品（搭配地段） 一般分為:透天 、RC (26樓以下）、SRC (28樓以上）。 建物的內容分為：毛胚、標配、精裝 。也因三個因素，所以房地產商品就算同地段也有不同價格，接下來談談價格試算 3、價格試算- 中古屋看實價登錄 預售屋看營建成本 (1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察，從101年8月1日實施以來，臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名，屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上，但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前，一定要從中古屋入手，因為最簡單，而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。 (2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報，所以有遞延的問題 ，所以必須了解成本計算 ： ▓ 土地成本 : 目前臺中市土地行情 : 1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市 。 2. 七期新市政區；200~300 萬/坪，七期南側；100~200萬/坪 3.其他中環重劃區 ● 已成商圈20-30米路 ；100~150萬/坪. ● 15-20米路；60~80萬/坪 ●15米以下路段 ；40~60萬/坪 ▓ 建築成本 : ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪 ●做成標配＋50,000，做到精裝再加50,000，裝潢到入住再加50,000，Bravia , Rulf Benz, Swaroski…無上限 ▓ 管銷成本:15% ▓ 利潤成本:30% ●（土地+建物+15%+30%+20%）* 80% 為建商想賣給你的價格。 ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%，但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65% 開始加，不過一般會被笑，真的買到了也粉恐怖，因為可能是爛芭樂。以上土地、建物，試 算的價格，以2018 為止。 ---------------------------------------------------------------- BOX 購買預售案心法 a.潛銷期的價格約為完工價的65-72折，但是不一定買得到，像龍X，你沒有買過一戶張董的房子，就沒辦法當 fans。 b.樣品屋搭好了還沒廣告大概約為 78 折。 c.廣告期就 82-85折。 d.新屋完工美美的時後還會往上加10% ，然後再意思意思打個92折（也就是牌價）賣給你。但是如果遇到四王一后、由x，惠x，寶x，以上不適用！ 一個建案從買地，設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%，還不用擔心餘屋！而建物本身是會有折價的，大概是每年2% ! --------------------------------------------------------------------------------------------- 4. 議價策略 成功談判創造雙贏 賣方想賣好價格(高一點價位)，買方也想買好價格(低一點價位)，談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二）。 圖二: 買賣雙方拉近共識圖 但一開始雙方不知道彼此的目標和底線，所以會在談判時互相測試，以下是談判時需要注意的事項: 一、 常見錯誤: 1. 不了解行情就隨便亂出價。 2. 不敢獅子大開口去砍價。 3. 沒有做分析。 4. 經常贏了面子，輸了裡子。 5. 找錯談判對象。 二、 談判的重點: 1.不要先出手，讓對方先出價，而且永遠不要接受第一次的價格! 2. 要有耐心，一定要多次來回的談判! 3. 80%的收穫，來自於最後談判的部分! 最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~ |
